Как правильно купить землю для частного дома, чтобы не «прогореть»
Время чтения — около 13 мин
***********************************
Казалось бы, что тут сложного. Вот я, вот — земля. Купил, построил. Это ж не машина, у которой, оказывается, ржавчина и ведёный кузов под слоем шпаклевки, а двигатель скоро «умрёт». Вот же он, участок, передо мной, как открытая книга. Что с ним может случиться?
А случиться может много чего. Что-то видно невооруженным глазом – надо только знать, что смотреть. А что-то Вы узнаете только из документов, выписок, кадастровых карт – и снова нужно знать, что смотреть. А третью часть качеств земельного участка Вы тоже узнаете, но... потом! Ответы на все эти «загадки» мы Вам сейчас подробно распишем.
ВАЖНО! Мы будем говорить о выборе участка именно для постройки частного дома. Причем, для постоянного проживания!
И когда дело будет касаться местного законодательства – будем опираться на опыт в своем регионе. Это Барнаул и Алтайский край. Но подскажем, где найти информацию, если вы с другого региона.
Для удобства разделим наш чек-лист на несколько частей – это будут группы характеристик земельного участка.
Часть 1. «Невидимые» кадастровые ограничения (есть в кадастровой карте)
Участок может быть идеальным внешне, но вам не разрешат строить на нем дом. Почему? Причин может быть несколько:
1) Неподходящий ВРИ
ВРИ – это Вид Разрешенного Использования. Наверняка, Вы уже знаете, что самый популярный для строительства жилого дома ВРИ – это ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Но есть еще ряд ВРИ, при которых тоже можно строить дома. Но – с некоторыми ньюансами.
— ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на приусадебном участке
Здесь важно не перепутать! Есть еще ЛПХ на полевых – там строить дом нельзя. И у некоторых людей хватает совести (или наоборот – не хватает) продавать ЛПХ на полевых и писать «можно строить дом». Нельзя там построить дом! Проверьте участок на кадастровой карте и посмотрите, какой там все-таки ВРИ. Должно быть «на приусадебном участке» + сам участок должен входить в жилую зону поселка.
— Ведение садоводства
На Авито, ЦИАН и других площадках Вы часто могли видеть вид участки СНТ. И мысленно уже прощались с ними, т.к. прописки там не видать. Но есть исключение! При формулировке «для ведения садоводства» — можно построить дом и даже прописаться в нём. Но ВРИ должен быть именно такой. Не «садоводство», не «огородничество», не «ведение огородничества». Только «ведение садоводства».
— КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство)
И снова есть ньюанс. Площадь дома не может превышать 0,25% от всего земельного участка. Т.е. предполагается, что у вас поля, скажем, от 8 до 20 Га. И чтобы каждый раз не ездить из села/города к своему будущему урожаю – Вам, так и быть, разрешили построить там небольшой дом. 20 м² на 8 Га, 50 м² на 20 Га и так далее. В общем, без растениеводства там делать нечего. Т.к. если участок не обрабатывать – вас могут оштрафовать. Причем, неоднократно.
2) ЗОУИТ – зоны с особыми условиями использования территорий
Их можно посмотреть на сайте nspd.ru.
Такие зоны устанавливаются рядом с какими-то объектами, которые надо не повредить. Или если объекты сами могут повредить людям. В общем, кто-то кому-то может повредить. Поэтому либо дома можно строить, но с ограничениями. Либо, в самом суровом случае – их строить вообще нельзя. Это очень важный пункт. Т.к. может случиться так, что внешне прекрасный участок, с подходящим ВРИ и – дом строить нельзя. Да-да такое тоже бывает. На участке ИЖС (т.е. для индивидуального жилищного строительства) нельзя строить дом для ИЖС. Парадокс, но, увы – суровая реальность.
Начнем с самого нового и, вместе с тем, самого сурового ограничения:
— приаэродромные зоны
Смысл ограничений – шум от взлета/посадки самолетов выше нормы для жилых помещений. Соответственно, в такой шумной обстановке жить нельзя и строить жилые дома – тоже.
Таких зон несколько. А, точнее – 7. И если первые 6 для частников никаких ограничений не несут (в основном идут ограничения по высоте многоэтажных домов либо ограничения идут в зонах, где нет жилых домов).
А вот 7-ая приаэродромная зона, введенная в 2025 году, очень даже может стать препятствием для строительства дома.
В Московской области в, Шереметьево люди, живущие рядом с аэропортом попали в эту зону. О они были очень обеспокоены введением этой зоны. Т.к. получалось, что там где они живут – жить нельзя.
Было много публичных обсуждений.
По итогу – если Вы УЖЕ живете или купили участок до принятия закона – проблем быть не должно. А вот если вы выбираете участок сейчас – то лучше в 7-ой зоне брать не надо.
Зоны эти есть не только в столице. У нас в Барнауле, например, в 7-ой полностью или частично находятся поселки Березовка, Новомихайловка, Солнечная Поляна, Авиатор, Спутник. Поэтому тут важно проверять ЗОУИТ. Сделать это можно самостоятельно на сайте НСПД.
— санитарные зоны
Найдя Ваш участок на кадастровой карте НСПД, Вы найдете и санитарные зоны. Они ставятся возле кладбищ, больших скважин, скотомогильников и других объектов, которые могут повредить здоровью человека. Или если, наоборот, Ваша стройка может повредить работу объекта. В общем, жмите на участок и читайте, какие санитарные зоны здесь установлены.
Для примера, в Барнауле в п.Центральный, Бельмесево и других есть ограничение — «нельзя делать новые скважины без согласования». Т.е. если вы будете рыть землю, то водоносные слои могут загрязниться/разрушиться и т.д. В теории строить здесь можно. Но сначала нужно взять справку из Водоканала, что Ваша скважина (или даже просто подведение центрального водопровода) никак не повредит остальной системе водоснабжения.
А, например, в курортной зоне Белокурихи есть ограничения, которые вообще не позволяют строить ничего жилого. Хотя участки ИЖС там продаются. Парадокс, но факт.
— Связь и коммуникации
Опоры ЛЭП вы увидите невооруженным взглядом. И на карте они тоже есть. Чаще всего строиться там нельзя. Да и не очень это хорошо для здоровья.
Также могут быть линии оптоволокна (интернет), водопровод, телефонный кабель и т.д. Это всё должно быть отражено в выписке, в разделе обременений. Впрочем, как и остальные ЗОУИТ. Здесь тоже могут быть варианты. Если кабель проходит по 0,25 м² – то на остальной части вполне можно построить дом. Но лучше подстраховаться и проконсультироваться в администрации или у юриста. Или и там, и там.
— остальные ЗОУИТ
Это могут быть зоны туристского интереса, особо охраняемые природные территории, береговые линии, водоохранные зоны и т.д.
Не всегда ЗОУИТ – это приговор. Например, в водоохранных зонах могут разрешить стройку, но при условии, что Вы возведете водозащитные укрепления.
3) Строительные регламенты –
Они есть в ПЗЗ – Правилах Землепользования и Застройки. Просто введите «ПЗЗ Барнаул (или другой город)»
3.1) Размер участка
А вам приходила в голову идея – купить старый дом прям в городе, снести его и построить новый? Ведь так можно купить участок прям в городе очень недорого!
Так вот, это практически всегда невозможно. Расскажу на примере Барнаула.
В ПЗЗ прописаны регламенты. Какого размера должен быть участок (в формате «от» и «до»), какие отступы с какой стороны и т.д.
для индивидуального жилищного строительства:
— от 0,05 га до 0,10 га — для строительства индивидуального жилого дома, за исключением случаев, установленных законодательством;
— от 0,01 га до 0,10 га — для эксплуатации существующего индивидуального жилого дома, с учетом рационального использования земель в границах населенного пункта города Барнаула — до 0,15 га;
— от 0,04 га до 0,20 га — для эксплуатации существующего индивидуального жилого дома в рабочем поселке;
— от 0,04 га до 0,35 га — для эксплуатации существующего индивидуального жилого дома в селах, станциях и поселках;
2) блокированная жилая застройка:
— от 0,02 га до 0,05 га на индивидуальный блок — для строительства блокированного жилого дома;
— от 0,003 га (без площади застройки) до 0,05 га на индивидуальный блок — для эксплуатации существующего блокированного жилого дома в границах населенного пункта город Барнаул;
— от 0,003 га (без площади застройки) до 0,1750 га на индивидуальный блок — для эксплуатации существующего блокированного жилого дома в селах, станциях, поселках и рабочих поселках;
При выделе или разделе земельного участка, предоставленного для целей, связанных со строительством и (или) эксплуатацией индивидуального жилого дома, минимальная площадь земельного участка устанавливается 0,06 га.
3) размещение гаражей для собственных нужд — от 0,0015 га до 0,004 га;
4) иные виды разрешенного использования — не подлежат установлению.
Так вот, для УЖЕ стоящего жилого дома в Барнауле достаточно 1 сотки земли. А вот для вновь строящихся – надо уже 4 сотки.
При этом большая часть старых домов продается с участком размером с 1 сотку. Так что, никакой дом Вы тут уже не построите. Кстати, если увидите в продаже участок 3,5 сотки или еще меньше – имейте в виду, что на нем тоже не разрешат построить дом в Барнауле. Т.к. должно быть не меньше 4 соток. В других регионах – аналогично, только норма указана в ПЗЗ уже Вашего города.
Хотя простор для творчества всегда есть, конечно. Например, можно купить старый дом, снести его, а на его месте построить магазин. Ведь для «иных ВРИ» размеры не регламентируются! Но, конечно, тут уже положение участка должно быть коммерчески выгодным. А еще придется законодательно менять ВРИ – через обращение в администрацию.
Но помимо размера, на таком маленьком участке надо будет учесть еще и процент застройки.
Для жилых частных домов такой процент не устанавливается. А вот для «иных ВРИ», куда относится и магазин — есть нормы. Процент застройки должен быть не меньше 20% и не больше 50%. Т.е. сделать магазин на всю «сотку» не получится. Максимум 50м2.
Бонус:
Вы можете размежевать продать часть участка, если он больше 12 соток. Почему именно 12? Потому что по регламенту вновь образованный участок должен быть не меньше 6 соток.
3.2) Форма и отступы
Кроме общего размера — надо учитывать форму участка. Например, на участке шириной 8 метров вы вряд ли что-то построите. Почему? Ведь дом шириной 8 метров более, чем удобен?
Всё дело в технических регламентах. Вот такие должны быть отступы:
- — 3 метра до соседнего участка
- — 5 метров до улицы
- — 3 метра до проезда
Соответственно, если у Вас 8 метров ширина – то после отступа по 3 метра с каждой стороны, у Вас останется несчастные 2 метра, на которых ничего не построишь.
Часть 2. Финансы и оформление
1) Аренда или собственность?
Перво-наперво отметим, что аренда земельного участка не равно аренда недвижимости.
Из недвижимости практически в любой момент могут выселить. С землей не так. Здесь аренда ближе к собственности. Но, конечно, с ограничениями. Если не используете несколько лет по назначению – могут забрать. Хотя, сейчас и участок в собственности могут забрать, если в течение 3 лет он никак не используется.
Но зато участок в собственности можно разделить или поменять ВРИ и построить магазин. С арендой такой свободы нет. Только дом и только в том виде, который уже стоит в документах. Т.е. если установлен частный дом, то на 2-ух хозяев уже не построишь. Хотя размер, дизайн, высота – никак не ограничены. В общем, разница не слишком большая, но всё же есть.
Сейчас в основном продаются земельный участки в собственности. Однако, иногда проскальзывают и объявления об аренде и цена там значительно ниже.
Замануха с подвохом? Или способ сэкономить?
Однозначно тут не ответишь. Надо считать. Рассмотрим 3 варианта использования земельных участков в аренде.
1.1) Срочный выкуп
Чаще всего, землю в аренде покупают с расчетом «за год построю дом и выкуплю». И вот здесь практика в разных регионах будет отличаться кардинально, т.к. процент выкупа везде разный.
В Томской области – всего 2% от кадастровой стоимости;
В Кемеровской области – 25% от кадастра;
А вот у нас в Барнауле – целых 60%.
- Впрочем, формула всегда одна. Надо просто посчитать:
— сколько в итоге выйдет земля. Т.е. «Цена покупки участка + %выкупа* кадастровую стоимость». - — сравнить с рыночной ценой
- — цена переуступки аренды 90 000 + 60%*180 000 руб = около 200 000.
- — а рыночная стоимость участков от 270 до 500 тысяч рублей.
Но бывают и обратные случаи. Например, в Славгороде неоправданно высокая кадастровая стоимость (в 3 раза выше, чем в Стуково, хотя Стуково рядом с Барнаулом). Поэтому там арифметика будет другая.
- — цена переуступки 40 000 + 60%*330 000 = 220 000 руб
- — а рынок – 200-280 тысяч рублей. В принципе, терпимо. Но в теории, обычная собственность может быть выгоднее по итогу.
В регионах, где процент выкупа меньше – земельные участки в аренде могут получиться гораздо дешевле. участков в собственности. Хотя опять же – надо просто посчитать итоговую стоимость выкупа, посчитать ставку аренды за 20 лет и т.д.
1.2) Выкуп— «лизинг»
Если по-русски – то можно сначала держать участок в аренде. А потом, через несколько лет – выкупить. Это может быть выгодно, если сейчас дефецит наличности, а переехать в новый дом уже хочется. Тогда можно сэкономить на покупке участка. А когда накопите – тогда можно и выкупить.
1.3.) Аренда навсегда
После постройки дома аренду Вашего участка можно продлить. Важно именно построить дом – тогда участок никому не отдадут а Вы сможете без торгов продлить аренду на новый срок.
Такой вариант подойдет, если стоимость выкупа участка высокая, а аренда за 20 лет или даже за 2 срока по 20 лет Вас вполне устраивает.
2) Наследники
Самый темный и сложный пласт. В чем опасность? Вы покупаете участок/квартиру/комнату/машину – в общем, любое имущество. А спустя несколько лет появляется наследник и имущество отдают ему, т.к. ранее его права были не учтены, и теперь он незаконно обделен. Грустная история, но, к сожалению, не такая редкая как хотелось бы.
Какой выход?
- — покупать участок от застройщика/администрации. В общем, от первоисточника. Либо участок, который взят в аренду у администрации. В общем, чем прозрачнее, тем лучше;
- — подробно расспросить продавца о потенциальных наследниках;
- — выписку посмотреть, разумеется. Там должен стоять 1 собственник. Либо 1 арендатор в разделе «обременения».
3) Участки с торгов
Тема очень обсуждаемая и спорная. Здесь нужно рассказать предысторию и тогда будет ясен вывод.
- — Земельный кодекс РАЗРЕШАЕТ переуступку аренды.
- — Гражданский кодекс ЗАПРЕЩАЕТ передавать работы/права и т.д, полученное с торгов. В общем, всё, что Вы выиграли на торгах – Вы должны выполнить лично. Получается, арендованные участки с торгов нельзя переуступить.
Т.е. в одном законе – можно, в другом нельзя. И это породило массу судебных решений, противоречащих друг другу. Одни судьи говорят – «можно, т.к. ЗК разрешает», другие говорят – «нельзя, т.к. ГК запрещает».
И в один прекрасный момент Росреестр решил остановить эту «войну» мнений и опубликовал
письмо Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22.
И там четко разделили участки с торгов:
- — Те, что арендованы для ИЖС, ЛПХ, КФХ, для ведения садоводства – переуступать МОЖНО;
- — Те, что арендованы для других видов использования – переуступать НЕЛЬЗЯ.
На всякий случай, можно еще посмотреть предыдущий договор аренды. Там прописано – можно или нельзя переуступить участок. В принципе, даже если запрет прописан в договоре – все равно можно его оспорить в суде. Но это, конечно, дополнительное время и нервы.
Часть 3 – Всё на поверхности
3.1) Когда смотреть участок? Зимой или летом?
Если есть время на выбор участка — лучше посмотреть его несколько раз:
- — зимой будет видно, насколько улицы чистят от снега;
- — а весной и осенью – не заливает ли участок, можно ли проехать после дождя.
3.2) Коммуникации
Если рядом есть жилые дома, то скорее всего, и у Вас проблем с подключением света и воды не будет. Помимо этого, электростолбы просто видно на улице. Как и газовую трубу.
В целом, по всем коммуникациям можно уточнить в администрации поселка либо в сельсовете.
Цена подключения электричества зависит от мощности подключения и удаленности ближайших столбов. Если столбы рядом, то 15 кВт обойдутся примерно в 100 000 руб. 7 кВт – поменьше, разумеется.
Газ – если попадаете под программу догазификации, то около 80-100 тысяч рублей. Если нет, то всё индивидуально. Ориентируйтесь на 200-300 тыс.руб.
Вода – если центральный водопровод, то 20 000 – 50 000 руб. Скважина – 150 000 – 200 000 руб. Зависит от грунта и выбора конструкции скважины.
3.3) Инфраструктура
Хорошо бы, чтобы в поселке/городе/районе, где Вы покупаете участок, было всё необходимое для Вас и Ваших детей:
- — Детский сад, школа, ДК, Спорткомплекс – для подрастающего поколения;
— магазины, супермаркеты, маркетплейсы – для покупок; - — МФЦ, банки – для работы;
- — больница;
- — авто— и ЖД-вокзалы, хорошие дороги.
3.4) «Отпугиватели»
Если рядом кладбище, мусорка или что-то еще подобное – вряд ли такой участок у вас будет ассоциироваться с тишиной, природой и чистым воздухом загородного участка.
ИТОГ:
Разумеется, это не исчерпывающий список критериев выбора участка. Вместе с тем, это наиболее частые критерии, из-за которых всё может пойти «не по плану». Тем более, что многие из них, как правило, не упоминаются в аналогичных гайдах по выбору земельных участков для ИЖС.
*****************************************************************
А еще Вы можете выбрать готовый земельный участок у нас! Они недорогие, т.к. в аренде (да и в целом мы стараемся сильно не наценять, а больше продавать по количеству). И юридически чистые – т.к. оформлены у администрации.
И, конечно, в них учтены ЗОУИТ, размеры, форма, коммуникации, инфраструктура и т.д. Так что, дом Вы построите без проблем!
Выбрать земельный участок:
*******************************************
А еще мы поможем получить участок ниже рыночной стоимости В ЛЮБОМ РЕГИОНЕ России.
*******************************************
Есть вопросы по участкам?
Пишите — в Max, Телеграм, Whatsapp
Звоните — 8913-225-8302
